Afet Riski Kanunu’na göre Riskli tahliye kararı alındığında, kiraya veren sorumluluğunu kaybetmesi ile ilgili kararı.

1. Riskli Yapının Tahliyesi ve Yıktırılması

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (“Kanun”) kapsamında, yapılacak deprem dayanıklılık testi sonucunda taşınmazın riskli yapı olarak belirlenmesi halinde; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca taşınmazın tahliyesi ve yıktırılmasına karar verilmektedir.

Riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması Kanun’un “Tahliye ve yıktırma” başlıklı 5. maddesinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Kanun’un 5. Maddesinin 4. fıkrası uyarınca, süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilecek, buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılacak veya yıktırılacak; Bakanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanuna göre tahsil edilecektir.

2. Riskli Yapının Tahliyesi ve Yıktırılması Kararı Verilmesi Halinde Kiraya Verenin Kiracıya Karşı Sorumluluğu

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nun 301. maddesi kiraya verenin asli borcu olan kiralananı teslim borcunu düzenlemektedir. TBK m. 301 hükmü; “Kiraya Veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında Kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, Kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.” şeklinde düzenlenmiştir. Anılan hüküm kapsamında, kiraya vereninin kiralananı, sadece teslim ederken değil; sözleşme süresi boyunca da amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurması gerekmektedir. Nitekim, kira sözleşmesi sürekli edim borcu doğuran bir sözleşmedir1.

Doktrinde birtakım yazarlar tarafından deprem nedeniyle yıkılan ya da ağır hasar gören yapılara ilişkin, kiralananın yenilenmesinin aşırı derecede masraflı olması halinde, kiralananın eski hale getirilmesi yükümlülüğünün kiraya verene yüklenemeyeceği ve bu gibi durumlarda kira sözleşmesinin ekonomik imkânsızlık nedeniyle sona erdiğinin kabul edilmesinin uygun olacağı savunulmaktadır2.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarındaysa; TBK’nın 301. maddesi gereğince, kiraya verenin kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu, deprem halinde binanın yıkılma riski bulunduğunun ispat edilmesi ya da kiralananın sözleşmede özgülenen amaca uygun olarak kullanılamaz hale gelmesi halinde bu durumunun kiracı için sözleşmenin haklı nedenle fesih sebebi olduğu ve menfi zararların kiraya verenden tazmin edilebileceği yönünde hüküm kurulmaktadır:

“…Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda; kiralananın içinde oturulamayacak şekilde deprem riski altında olduğunun tespit edildiği, asıl davada davacının feshinin haklı olması nedeniyle zorunlu giderlerinin toplam 42.590,09 TL olduğu; birleşen davada, dava konusu binanın, riskli yapı olup, diğer kiracılar tarafından da boşaltıldığı ve halen boş olduğu, başka kişilere kiraya verilmediği, riskli binadaki hasar bedelinin kiracıdan talep edilmesi mümkün olmadığı gerekçesiyle; asıl davanın kısmen kabulüne, 42.590,09 TL ‘nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizleri birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, birleşen davanın reddine karar verilmiş; hüküm davalı/birleşen dosya davacısı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, binanın, can güvenliği açısından yüksek risk teşkil ettiği, deprem güvenlik düzeyinin yetersiz olduğu belirtilmiş olup, mahkemece, kiracıların feshinin haklı olduğu yönündeki kabülde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu durumda kiracılar, sözleşmenin feshi nedeniyle uğradığı menfi zararı talep edebilecektir. Ancak davacıların tazminat talebinin, yeni işyerinin bakım, onarımı, taşınma ve yerleşme ile ilgili harcamalar olduğu görülmektedir. Davacıların kiralanandan taşınma masrafları ve yeni kiraladıkları yer için yaptıkları tadilat, tamirat masrafların, fesih nedeniyle uğranılan zarar (menfi zarar) kapsamında değerlendirilmesi ve talep edilmesi mümkün değildir…” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2021/7454 E., 2022/4131 K., 26.04.2022 T.).

“…TBK.nun 301. maddesi gereğince kiraya veren kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Davaya konu kiralananın bulunduğu binanın depreme uygunluk raporunun bulunmadığı açıktır. Davalının kiralanan kendi taşınmazındaki bu hukuki ayıbı bilmesi ve kira sözleşmesi akdedilirken bu ayıbı davacı kiracının bilgisine sunmuş olması gerekir. Zira taraflar sözleşmenin kurulması sırasında birbirine tam ve doğru bilgi vermek zorundadırlar. Kiraya arz edilen bir yapının yasal mevzuata uygun şekilde alınmış depreme dayanıklılık raporunun bulunması asıl olup, yanlış görünüm vermek veya kiralanandaki kusur ve ayıplar hakkında bilgilendirme yükümlüğünü ihlal etmek sözleşmenin ihlali niteliğindedir. Bu nedenle feshin davacı kiracı yönünden haklı gerekçeye dayandığının kabulü gerekir. Mahkemece davacının taleplerinin, sözleşmenin haklı nedenle feshi hükümlerine göre değerlendirilerek karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/3006 E., 2015/5316 K., 02.06.2015 T.).

“…Kural olarak kiralayan, taşınmazı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun bir halde teslim ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Satım akdi kira ilişkisini kendiliğinden ortadan kaldıran bir sebep olmadığından, kiralananı satın alan yeni malik de kiralananı kullanıma uygun halde bulundurma borcu altındadır. Kiralayanın bu sorumluluğu ayıba karşı tekeffül borcunu da içine alır. Diğer bir anlatımla kiralayan sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür. Sonradan ortaya çıkan ayıplar sebebiyle kiralananın tamir ve bakım gereksinimi doğarsa kiracı bozuklukların önemine ve niteliğine göre kiraya verene bu durumu bildirmek ve tamiri konusunda uygun bir süre vermekle yükümlüdür. Uyuşmazlığın çözümlenmesi taraflar arasındaki sözleşmenin haklı sebeple feshedilip edilmediğine bağlıdır. Kiralananın içinde oturulamayacak şekilde deprem riski altında olduğu tespit edildiği takdirde haklı sebeple fesihten söz edilebilecektir…” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/7564 E., 2015/11172 K., 17.12.2015 T.).

Kiracı, deprem riski nedeniyle kira sözleşmesini haklı nedenle feshetmiş olsa da kiralananın anahtarlarını kiraya verene usulüne uygun olarak (yazılı belgeyle) teslim etme yükümlülüğü devam etmektedir. Kiracı, kiralananın anahtarlarını usulüne uygun olarak teslim ettiğini ispat edemezse; kiralananın fiili olarak kiraya verenin tasarrufuna geçtiği ispat edilinceye kadar kira bedeli ödeme borcu devam edecektir. Yargıtay’ın kiralananın anahtarlarının usulüne uygun olarak teslim edildiğinin ya da kiralanın fiili olarak kiraya verenin tasarrufuna geçtiğinin ispat edilmesine kadar kiracının kira bedeli ödeme borcunun devam ettiğine ilişkin kararı şu şekildedir:

“…Davacı tarafından 01/12/2015 tarihinde başlatılan icra takibi ile Aralık 2014, Ocak, Şubat, Mart, Nisan 2015 ayları, 333.502,47 TL kira alacağının tahsili talep edilmiştir. Davalı kiracı, kiralananın 09/03/2015 tarihinde tahliye edildiğinin kiraya verene bildirildiğini beyan etmiştir. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Kiracı yasal tahliye ve anahtar teslimi gerçekleşinceye dek kira parasını ödemekle yükümlüdür. Kiralananın anahtarının usulüne uygun şekilde kiraya verene teslim edildiğini yazılı delillerle kanıtlama yükümlülüğü davalı kiracıya aittir. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Davalı kiracı anahtar teslimini yazılı delille kanıtlayamamıştır ancak kiralananın davacının tasarrufunda olduğunun tespiti durumunda, kiralananın kiraya veren davacının hakimiyetine geçtiği bu tarihin tahliye tarihi olarak kabulü gerekmektedir. Davacı kiraya verenin, 18/03/2015 tarihinde, … 2.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2015/47 D.İş sayılı dosyasında tespit talebinde bulunduğu, talep dilekçesinde, kiracının anahtarı teslim etmeden 16/03/2015 akşamı kiralanandan çıktığı, kiralananda yapılan inceleme ve kontrollerde kiralananın hasarlı olduğunun belirlendiğini belirtilerek kiracı tarafından verildiği iddia edilen hasarlar ayrıntılı olarak beyan edilmiştir. Tespit talep dilekçesi değerlendirildiğinde, kiralananın tespit talep tarihi olan 18/03/2015 tarihi itibariyle davacının tasarrufuna geçtiğinin kabulü gerekir. Bu durumda, Mahkemece, kiracının, tahliye tarihine kadar olan kira bedellerinden sorumlu olduğu gözetilerek ve kiralananın 18/03/2015 tarihinde tahliye edildiği kabul edilerek davalının bu tarihe kadarki kira bedelinden sorumlu tutulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/2863 E., 2019/688 K., 05.02.2019 T.).

3. Sonuç

Doktrinde bir takım yazarlar tarafından deprem nedeniyle yıkılan ya da ağır hasar gören yapılara ilişkin, kiralananın yenilenmesinin aşırı derecede masraflı olması halinde, kira sözleşmesinin ekonomik imkansızlık nedeniyle sona erdiğinin kabul edilmesinin uygun olacağı savunulmaktaysa da TBK’nın 301. maddesi ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca, kiraya verenin kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu, Bakanlık tarafından, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, tahliye edilen yada yıkım kararı verilen taşınmazların kiracılarının, kiralanana ilişkin kira sözleşmesini haklı nedenle feshedebileceği ve kiraya verenden menfi zararlarını tazmini edebileceği değerlendirilmektedir.

Kiracı, deprem riski nedeniyle kira sözleşmesini haklı nedenle feshetmiş olsa da kural olarak kiralananın anahtarlarını kiraya verene usulüne uygun olarak (yazılı belgeyle) teslim etme yükümlülüğü devam etmekte olup kiracı, kiralananın anahtarlarını usulüne uygun olarak teslim ettiğini ispat edemezse; kiralananın fiili olarak kiraya verenin tasarrufuna geçtiği ispat edilinceye kadar kira bedeli ödeme borcunun devam edeceği değerlendirilmektedir.