LEXIST

Print Friendly, PDF & Email
  1. Kiraya Verenin Hapis Hakkının Konusu

Türk Borçlar Kanunu (TBK), taşınmaz bir mala ilişkin olan kira sözleşmelerinde, kiracının kiralanana getirdiği taşınır eşya üzerinde kiraya verene, kiraya verenin hapis hakkı olarak isimlendirilen kanuni rehin hakkı niteliğinde bir hapis hakkı tanımıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 336-338. maddeleri ile düzenlenen kiralayanın hapis hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun m. 395 vd. maddelerinde düzenlenen genel hapis hakkının bir türü olarak kanundan doğan bir rehin hakkıdır1. Hapis hakkı ancak muaccel alacaklar üzerinde kurulabilirken, kiraya verenin hapis hakkını muaccel olmayan kira bedelleri üzerinde de kullanması mümkündür. Ancak bu farklılıklara rağmen genel nitelikteki hapis hakkına ilişkin kuralların niteliklerine uygun düştüğü ölçüde kiraya verenin hapis hakkına uygulanacağı da kabul edilmektedir2. Ayrıca kira alacağının teminatı olarak kiralayan lehine getirilen hapis hakkı İcra İflas Kanunu (İİK)’nun 270-271. maddeleri uyarınca haczi kabil taşınır eşya üzerinde kullanılabilir3. Bu hak sayesinde kiraya veren, belirli miktardaki kira bedeli alacağı ödeninceye kadar söz konusu eşyayı alıkoyacağı gibi, alacağı ödenmediği takdirde paraya çevirme yoluyla alacağının karşılanmasını isteyebilecektir4.

Yargıtay tarafından da hapis hakkı kanundan doğan bir rehin hakkı olarak tanımlanmış ve hapse konu malların üçüncü bir kişi tarafından haczedilmesi ve mahcuzların paraya çevrilmesi halinde kiralayanın geçmiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira alacağının satış bedelinden öncelikle ödenmesi gerektiği ifade edilmiştir:

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2015/243 E., 2015/2172 K., 01.04.2015 T.

Şikâyet tarihi itibariyle yürürlükte bulunan TBK’nın 336. (BK’nın 267.) maddesi uyarınca, kiralayanın işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere kiralanan yerde bulunan kiracının taşınırları üzerinde hapis hakkı bulunmaktadır. Kiralayanın hapis hakkı, kiralanan yerde bulanan kiracıya ait taşınır eşyayı kira alacağına karşı alıkoymak ve kira borcunu ödemediği takdirde onu paraya çevirerek alacağını öncelikle tahsil etme yetkisi veren bir tür kanuni rehin hakkıdır. Taşınır malların kiralanan yere gelmesiyle işleyecek altı aylık kira sebebiyle hapis hakkı doğar. Hapis hakkı taşınır malların kiralanan yere gelmesiyle birlikte doğduğundan daha sonra hapse konu malların üçüncü bir kişi tarafından haczedilmesi ve mahcuzların paraya çevrilmesi halinde kiralayanın geçmiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira alacağının satış bedelinden öncelikle ödenmesi gerekir. (Y.19.H.D. 18.3.1999 T., 1199 E., 1767 K. ve Y. 21.H.D. 29.11.2005 T., 6074 E., 12377 K. ve Dairemizin 16.12.2014 tarih ve 5154E., 8161 K. sayılı ilamları bu yöndedir.)”

Söz konusu hakkın konusu TBK m. 336 uyarınca kiralanan taşınmazda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlardır. Bu hususta önemle belirtmek gerekir ki bu hak taşınmazda bulunan her türlü taşınır eşyayı değil, yalnız ilgili taşınmazın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırı kapsar. Bununla birlikte TBK m. 336/f.3 ve İcra İflas Kanunu m. 82 uyarınca hak yalnız haczi kabil mallar üzerinde kullanılabilecek olup kiracının kişisel kullanımına özgü eşya üzerinde kullanılamaz5.

  1. Alt Kiracıya Ait Eşya Üzerinde Hapis Hakkı

Kiraya verenin hapis hakkı alt kira ilişkisi bakımından da uygulanabilen bir haktır. Alt kira ilişkisinde gerek genel kira sözleşmeleri ile konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerine ilişkin gerekse de alt kira ilişkisinin caiz olup olmadığı ile ilgili bir ayırım yapmaksızın hak kullanılabilecektir. Hakkın alt kiracıya karşı kullanılabilmesi için alt kiracının asıl kiracıya karşı ödenmemiş kira borcunun bulunması gerekmektedir. Dolayısıyla alt kiracının asıl kiracıya karşı ödenmemiş kira bedeli borcu bulunmuyorsa kiraya veren kiralananda bulunan alt kiracıya ait taşınırlar üzerinde, asıl kiracının ödenmemiş kira bedeli borcu nedeniyle, hapis hakkını kullanamayacaktır6.

  1. Üçüncü Kişiye Ait Eşya Üzerinde Hapis Hakkı

Kiraya verenin hapis hakkının kiralananda bulunun üçüncü kişilere ait eşyalarda uygulanması ise TBK m. 337/f.2 uyarınca ancak kiraya verenin iyi niyetli olduğu durumlarda geçerlidir. Bu kapsamda kiralanandaki eşyaların kiracıya ait olduğunu bilmemeli ve bilmesi de gerekmemelidir. Kiraya verenin iyi niyetinin, üçüncü kişiye ait eşyanın taşınmaza getirildiği anda mevcut olması yeterlidir7. Kiralanan taşınmazda bulunan üçüncü kişiye ait eşya şayet aleniyeti sağlayan bir sicile tescil edilmişe bu halde kiraya verenin iyi niyetinden söz edilemeyecektir.

  1. Hakkın Kapsamı

Kiraya veren kiracısına karşı hapis hakkını her türlü alacağı için değil yalnız kira bedeli alacağı için ve kanunda kira bedeli için öngörülen süreler içinde kullanabilecektir. Bu kapsamda TBK m. 336/f.1 uyarınca kiraya veren hapis hakkını işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelini güvence altına almak üzere geriye ve ileriye yönelik toplam on sekiz aylık kira bedeli alacağı için kullanabilecektir8. Hakkın kapsadığı sürenin başlangıcına ilişkin her ne kadar TBK’da bir düzenleme olmasa da öğretide kabul edilen ağırlıklı görüşe göre söz konusu zaman diliminin başlangıcı için kiraya veren tarafından, hapis hakkına ilişkin olarak yapılan takip talebi tarihi esas alınmalı, bu tarihten önce gelen son kira bedeli ödeme döneminden geriye doğru bir yıllık ve ileriye yönelik altı aylık sürenin hesaplanması buna göre yapılmalıdır9. İşlemiş bir yıllık ve işleyecek olan altı aylık kira bedelinin tespitinde gerçekleşen ve gerçekleşmesi gereken artışlarında dikkate alınması gerekir10. Nitekim Yargıtayın emsal nitelikteki içtihatları da bu yöndedir:

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2014/4772 E., 2015/3997 K., 28.05.2015 T.

Kiraya verenin hapis hakkını düzenleyen TBK’nın 336. (BK’nın 267.) maddesinde ise, “taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.” hükmüne yer verilmiştir. Kiralayanın hapis hakkı, kiralanan yerde bulanan kiracıya ait taşınır eşyayı kira alacağına karşı alıkoymak ve kira borcunu ödemediği takdirde onu paraya çevirerek alacağını öncelikle tahsil etme yetkisi veren bir tür kanuni rehin hakkıdır. Taşınır malların kiralanan yere gelmesiyle işleyecek altı aylık kira nedeniyle hapis hakkı doğar. Hapis hakkı taşınır malların kiralanan yere gelmesiyle birlikte doğduğundan daha sonra hapse konu malların üçüncü bir şahıs tarafından haczedilmesi ve mahcuzların paraya çevrilmesi halinde kiralayanın geçmiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira alacağının satış bedelinden öncelikle ödenmesi gerekir.

  1. Hapis Hakkın Kullanılması

Kiraya verenin hapis hakkını kullanabilmesi için kendisine kira borcu bulunan kiracının, taşınması veya kiralananda bulunan ve hapis hakkına konu teşkil edebilecek taşınırları başka bir yere taşıma teşebbüsünde bulunması gerekir. Böyle bir durumda kiraya veren TBK m. 338 uyarınca, kira bedeli alacağının güvence altına alınmasına yetecek miktardaki taşınır eşyanın alıkonulmasını sulh hukuk mahkemesi veya icra dairesinden talep edebilecektir. Sulh hukuk hakimine veya icra dairesine başvurmanın zaman alacağı ve hapis hakkına tabi eşyanın kiralanan taşınmazdan çıkarılmasına derhal engel olunması gereken bir durumda, doğrudan müracaat edilebilir11.

Mahkeme veya doğrudan icra dairesi yoluna başvurulması ve hakkın kullanılmasına yönelik talebin yerinde bulunması durumunda, icra dairesi hapis hakkına tabi olan taşınırların bir defterini yapar. Deftere kaydedilen taşınır eşya üzerinde kiracının tasarruf yetkisi sınırlandırılmış olur. Bir başka anlatımla kiracı, defterin yapılması ile artık belirli hale gelen hapis hakkına konu eşyayı, taşınmazdan uzaklaştıramayacak, fakat paraya çevirme amacıyla kendisinden alınıncaya kadar onları kullanmaya devam edebilecektir12.

  1. Kiralanandan Gizlice veya Zorla Götürülen Eşyanın Geri Getirilmesi

TBK m. 338/f.2 ise alıkoyma kararına konu olan taşınır eşyanın kiralanandan gizlice ya da zorla götürülmesi halinde, götürülmelerinden itibaren on gün içerisinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilebileceği düzenlenmiştir. Benzer bir hüküm İİK m. 271’de de yer almaktadır. Bu konuda önemli olan husus, kiraya verenin on günlük süre içerisinde talepte bulunmuş olması ve talebinin de gecikmesinde sakınca bulunan haller dışında, icra dairesine yapılmış olması gereğidir13.

  1. Sonuç

Kiraya verenin hapis hakkı, taşınmaz bir mala ilişkin olan kira sözleşmelerinde, kiracının kiralanana getirdiği taşınır eşya üzerinde kiraya verene tanınan kanuni rehin hakkı niteliğinde bir haktır. Bu hak sayesinde kiraya veren, belirli miktardaki kira bedeli alacağı ödeninceye kadar söz konusu eşyayı alıkoyacağı gibi, alacağı ödenmediği takdirde paraya çevirme yoluyla alacağının karşılanmasını isteyebilecektir. Bu hak taşınmazda bulunan her türlü taşınır eşyayı değil, yalnız ilgili taşınmazın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan ve haczi kabil taşınır eşyayı kapsar. Hak taşınmazda bulunan alt kiracıya karşı da kullanılabilecek olup hakkın alt kiracıya karşı kullanılabilmesi için alt kiracının asıl kiracıya karşı ödenmemiş kira borcunun bulunması gerekmektedir. Hakkın taşınmazda eşyası bulunan üçüncü kişilere karşı kullanımı ise ancak kiraya verenin iyi niyetli olduğu hallerde mümkün olabilecektir.

TBK m. 336/f.1 hükmü uyarınca, kiraya veren, hapis hakkını işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelini güvence altına almak üzere geriye ve ileriye yönelik toplam on sekiz aylık kira bedeli alacağı için kullanabilecektir. Kiraya verenin hapis hakkını kullanabilmesi için kendisine kira borcu bulunan kiracının, taşınması veya kiralananda bulunan ve hapis hakkına konu teşkil edebilecek taşınırları başka bir yere taşıma teşebbüsünde bulunması gerekmektedir.

Bununla birlikte, alıkoyma kararına konu olan taşınır eşyanın kiralanandan gizlice ya da zorla götürülmesi halinde, götürülmelerinden itibaren on gün içerisinde icra dairesine başvurularak kiralanana geri getirilebilmesi mümkündür.

DİNCİOĞLU, Duygu, “Kiralayanın Hapis Hakkı”, DEÜHFD, 2017, s. 1339-1367.

İNCEOĞLU, Murat, Kira Hukuku, 1. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2014, C.1 s. 303.

3 AKARTEPE, Alpaslan, Kiraya Verenin Hapis Hakkı The Lien of Lessor . Yaşar Üniversitesi E-Dergisi, 8 (Özel), 2013, s. 0-78.

4 YAVUZ, CevdetBorçlar Hukuku Dersleri, Özel Hükümler 9. Baskı, Beta Yayıncılık, 2011, s. 23.

5 GÜMÜŞ, Mustafa Alper, Borçlar Hukuku, Özel Hükümler, C. I, İstanbul 2008, s. 383.

6 ARAL, FahrettinBorçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Genişletilmiş 8. Baskı, Ankara 2010, s. 269.

7 BİLGE, NecipBorçlar Hukuku, Özel Borç Münasebetleri, Ankara 1971, s. 161.

8 AKARTEPE, s. 0-78.

10 AKARTEPE, s. 0-78.

11 BUDAK, Ali Cem, İcra ve İflas Hukukunda Kiralayanın Hapis Hakkının Kullanılması, Ankara 2003, s. 107.

12 GÜMÜŞ, Mustafa Alper, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, İstanbul 2011. s. 204.

13 AKARTEPE, s. 0-78.

Daha Fazla Bilgi İçin

Kurucu Ortak

Kıdemli Avukat

En Yeni Haberler