Özet
Bu çalışma, kira sözleşmelerinde tahkim şartı belirlenip belirlenemeyeceğini “tahkime elverişlilik” ilkesi çerçevesinde incelemektedir. Tahkime elverişlilik, uyuşmazlığın konusu ve taraflarına göre değerlendirilir. Türk hukukuna göre taşınmazlar üzerindeki ayni haklara ilişkin uyuşmazlıklar ile tarafların serbest iradesine bırakılmayan meseleler tahkime uygun değildir. Kira sözleşmeleri kural olarak ayni hak doğurmadığından tahkime elverişli sayılmakla birlikte, sözleşme içeriğine ve uyuşmazlık türüne göre farklılık gösterir. Özellikle konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin tespiti ve tahliye davaları kamu düzeniyle yakından ilişkili olduğundan tahkime elverişli sayılmazken, kira alacağının tahsiline ilişkin davalarda tahkim şartı geçerli kabul edilmektedir. Yargıtay kararları da bu ayrımı benimsemekte; ancak tahliye davaları bakımından içtihat birliğinin henüz tam olarak oluşmadığı görülmektedir.
Tahkime Elverişlilik
Tahkime elverişlilik uyuşmazlığın konu ve taraflar yönünden tahkim yargılamasına elverişli olup olmadığı meselesidir. Bir uyuşmazlığın tahkime elverişli olup olmadığı her uyuşmazlık özelinde ayrıca değerlendirilmesi gereken bir husustur. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (“HMK”) m. 408 ve Milletlerarası Tahkim Kanunu (“MTK”) m. 1 hükmü uyarınca, Türkiye’de bulunan taşınmazlar üzerindeki ayni haklara ilişkin uyuşmazlıklar ve iki tarafın iradelerine tabi olmayan meselelerde uyuşmazlığın çözümü tahkime elverişli değildir.
Kira Sözleşmelerinin Tahkime Elverişliliği
Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m. 299 vd. hükümlerinde düzenlenmektedir. Kira sözleşmesi nitelik itibarıyla, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira sözleşmeleri, hak sahibine ayni hak tesis etmediğinden kural olarak bu sözleşmelerin taşınmazın aynından kaynaklanmadığı kabul edilmektedir. Taşınmazın aynından kaynaklanmaması yönü ile kira sözleşmeleri tahkime elverişli olarak değerlendirilebilir.
Tahkime elverişlilik bakımından diğer bir önemli husus uyuşmazlığın tarafların iradesine tabi olup olmadığıdır. Kira sözleşmeleri, sözleşme serbestisinin kapsamı dışında yer alan, emredici kuralların yoğun bir şekilde uygulama alanı bulduğu, zayıf taraf olarak değerlendirilen kiracının korunması ilkesi, kiracı aleyhine düzenleme yasağı, kira artış oranının sınırlandırılması gibi kamu düzenine ilişkin sınırlar taşıyan nitelikte bir sözleşmedir.
Uygulamada kira sözleşmesinden genellikle şu üç tür davanın doğduğu görülmektedir. (i) kira bedelinin tespiti, (ii) kiralananın tahliyesi ve (iii) kira alacağının tahsili. Kira sözleşmelerinin tahkime elverişliliğinin tespiti, bu üç tür davanın yukarıda açıklanan şartları sağlayıp sağlamadığının belirlenmesi ile mümkündür.
Kira Bedelinin Tespiti Davaları Bakımından Tahkime Elverişlilik
Tahkime elverişlilik şartlarından olan tarafların iradesine bırakılma unsurunun, kira tespit davaları özelinde değerlendirilmesi gerekmektedir. Zira kira bedelinin taraflarca belirlenmesi belirli sınırlamalara tabi olup sözleşme serbestisi ilkesinin bir istisnasını teşkil etmektedir.
Doktrinde her ne kadar kira bedelinin tespiti belirli kanuni sınırlara tabi ise de; tahkim yargılaması sonucunda makul bir kira bedeli belirlenmesi halinde kamu düzenine aykırılık gerçekleşmeyeceği, bu sebeple kira bedelinin tespiti davalarında da tahkim şartının geçerli olması gerektiği ileri sürülmektedir. Bununla birlikte tahkime elverişlilik verilecek kararın sonucuna göre değerlendirilecek bir mesele değil yargılamaya konu edilecek uyuşmazlığın niteliği ile ilgili bir meseledir. Bu bakımdan kira bedelinin tespiti meselesinin kamu düzeni ve kiracının korunması ilkesi ile çok sıkı bir ilişkisi vardır.
Yargıtay kira bedelinin tespitine ilişkin ihtilafların tahkime elverişli olmadığını kabul etmektedir. Yargıtay bu konuda, tarafların kira bedelini ancak belirli sınırlamalar dahilinde kendi rızalarıyla kararlaştırmalarının mümkün olduğu, bu yönüyle kira bedel tespitinin kamu düzeninden sayıldığı görüşündedir.
Yargıtay’ın eski tarihli kararlarında, kira sözleşmesinde kiracının zayıf taraf olduğu ve kiracıyı koruma görevinin ancak mahkemeler tarafından yerine getirilebileceği, tahkim şartının kiracı aleyhine şartları ağırlaştırabileceği gerekçesiyle, kira sözleşmelerinde tahkim yoluna başvurmanın mümkün olmadığına karar verdiği görülmektedir.
Güncel Yargıtay kararlarında kira tespit davalarının tahkime elverişliliği bakımından kira sözleşmelerinin türüne bakılmaktadır. Yargıtay 2024 tarihli güncel bir kararında konut ve çatılı iş yeri kirası niteliğinde olan kira sözleşmeleri bakımından kira bedelinin tespiti davalarında tahkim şartının geçerli olamayacağını, ancak diğer kira türlerinde uyuşmazlığın tahkim yargılamasına elverişli olduğunu değerlendirmiştir.
Neticeten Yargıtay içtihatlarına göre, konut ve çatılı iş yeri kirasına ilişkin kira bedelinin tespiti davalarında tahkim yoluna başvurulamaz. Kira tespiti hususu kamu düzenini ilgilendirdiği için, tarafların serbest iradeleri ile kira parasının kararlaştırılması ancak belli ölçüler dahilinde mümkündür.
Kiralananın Tahliyesi Davaları Bakımından Tahkime Elverişlilik
Kiralananın tahliyesi davaları bakımından belirli bir içtihat birliği bulunmamaktadır. Yargıtay’ın her iki tarafında da tacir olduğu bir kiralananın tahliyesi davasında tahkim yargılamasına başvurulabileceğini kabul ettiği görülmektedir. Yargıtay’ın diğer bir kararında ise kiralananın tahliyesi davasında, kira sözleşmesinde tahkim şartının bulunması halinde, tahkim yargılaması yapılması gerektiği vurgulanmıştır.
Yargıtay eski tarihli bir kararında ise kiralananın tahliyesi davasının sulh hukuk mahkemesinde görülmesinin kamu düzeninden olduğu, bu sebeple tahliye davalarının tahkime elverişli olmadığını kabul etmektedir. Yargıtay’ın yeni tarihli kararlarında ise, konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih ve tahliye sebeplerinin sınırlı sayıda ve emredici hükümlerle düzenlendiğini bu uyuşmazlıkların tahkime elverişli olmadığını değerlendirdiği görülmektedir.
Yukarıdaki açıklamalar kapsamında kiralananın tahliyesi davaları bakımından, Yargıtay’ın güncel içtihatlarında, özellikle konut ve çatılı iş yeri kiralarında, uyuşmazlığın çözümünün tahkime elverişli olmadığını değerlendirdiği ifade edilebilir. Ancak bu hususta net bir içtihat birliği bulunmamaktadır.
Kira Alacağının Tahsiline İlişkin Davalar Bakımından Tahkime Elverişlilik
Tahkime elverişlilik şartları kira alacağı davaları bakımından değerlendirildiğinde, kira alacağının tahsili talepleri bakımından yargılamanın tahkime elverişli olduğu söylenebilir. Yerleşik Yargıtay uygulamasında da kira alacağının tahsiline ilişkin davalar bakımından tahkim şartının geçerliliği kabul etmektedir.
Sonuç
Kira sözleşmelerinde tahkime elverişlilik HMK m. 408 ve MTK m.1 hükümlerinde düzenlenmektedir. Buna göre Türkiye’de bulunan taşınmazlar üzerindeki ayni haklara ilişkin uyuşmazlıklar ve iki tarafın iradelerine tabi olmayan meselelerde uyuşmazlığın çözümü tahkime elverişli değildir. Kira sözleşmesi TBK m. 299 vd. hükümlerinde düzenlenmektedir. İlgili düzenlemelere göre kira sözleşmelerinde tarafların iradesine bırakılmayan; zayıf tarafın korunması ilkesi, kiracı aleyhine düzenleme yasağı, kira artış oranının sınırlandırılması gibi kamu düzenini ilgilendiren belirli ilkeler bulunmaktadır. Kira sözleşmelerinin tahkime elverişliliğinin tespiti için bu ilkelerin kira bedelinin tespiti davası, kiralananın tahliyesi davası ve kira alacağının tahsili davası bakımından değerlendirilmesi gerekmektedir. Güncel Yargıtay uygulamasında, konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kira bedelinin tespiti davası bakımından tahkim şartı kabul edilmezken; kira bedelinin tahsili davası bakımından tahkim şartı kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi davaları bakımından ise Yargıtay’ın verdiği kararlarda içtihat birliği bulunmayıp daha güncel kararlarda, tahkim şartının konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından geçersiz olduğunun değerlendirildiği görülmektedir.
Daha fazla bilgi için buraya tıklayın.
Daha fazla bilgi için
Founding Partner
